Code Henry

Tout bail d'habitation, manufacture ou de maison, doit être fait par écrit, soit devant notaire, soit sous-seing privé.

On peut convenir dans le bail, que le preneur n'aura pas le droit de sous-louer, ni de céder son bail à un autre ; cette clause sera toujours de rigueur ; mais si cette faculté ne lui a pas été interdite, il aura droit de le faire.

Les baux des biens des mineurs sont soumis aux mêmes règles que celles établies au Titre XIX du Contrat de Mariage, pour ceux des femmes mariées mineures, ou communes en biens.

Sans qu'il soit besoin de convention particulière, le bailleur est tenu par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose qu'il lui a louée, en bon état de réparation de toute espèce, de manière à pouvoir servir à l'usage pour lequel elle est louée, le fermier ou locataire n'étant tenu par ce contrat que du simple entretien, et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée de son bail.

Les réparations jugées nécessaires durant le cours du bail, celles locatives exceptées, sont à la charge du bailleur, qui ne pourra pendant la durée du bail changer la forme de la chose louée.

Le bailleur doit garantir le preneur des vices ou défauts de la chose louée, qui peuvent en empêcher l'usage. Comme aussi de l'indemniser des pertes provenant de ses vices ou défauts, quand même il ne les aurait pas connus lors de la passation du bail.

Il n'y a pas lieu à un dédommagement, lorsque la chose louée est détruite en totalité, par événement majeur, pendant la durée du bail, qui, en ce cas, est nul de plein droit ; mais si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur a droit de demander une diminution du prix, ou la résiliation du bail, s'il y a lieu.

S'il existe des réparations urgentes à faire sur la chose louée, durant le cours du bail, de telles sortes qu'elles ne puissent être retardées jusqu'à sa fin, le preneur est tenu de les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent ; mais si elles durent plus d'un mois, il a droit à une diminution du prix, proportionnellement au temps employé à les faire, même à la résiliation du bail, si elles étaient de nature à rendre le logement inhabitable.

Si quelques personnes apportent du trouble par voies de fait à la jouissance du preneur, sans prétendre aucun droit sur la chose louée, le bailleur ne sera pas tenu d'en garantir le preneur, qui pourra, s'il le juge à propos, les poursuivre en son nom personnel.

Si, au contraire, le trouble provient de la suite d'une action relative au fonds de la chose louée, les fermiers ou locataires auront droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, pourvu qu'ils aient donné connaissance au propriétaire du trouble et de l'empêchement porté à leur jouissance.

Si le preneur est appelé en justice par ceux qui ont commis le trouble, en prétendant d'avoir quelque droit sur la chose louée, pour être condamné à leur laisser la totalité ou une partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude sur le terrain, il doit appeler le bailleur en garantie, et sera renvoyé par le juge, en déclarant celui qui lui a affermé.

Le prix du bail doit être payé par le preneur aux époques convenues. Il doit de plus se servir de la chose louée en bon père de famille, ne l'employer qu'à l'usage pour lequel elle lui est donnée, et de la manière convenue par le bail ; et s'il n'y a pas de convention, suivant celle présumée d'après les circonstances ; à défaut par le preneur d'en user ainsi, le bailleur pourra demander des dommages et intérêts, même la résiliation du bail, s'il y a lieu.

Excepté les dégradations qui arrivent sur la chose louée par vieillesse ou force majeure, le preneur est tenu de la rendre telle qu'il l'a reçue, d'après l'état des lieux, s'il en a été fait un entre lui et le bailleur ; à défaut d'avoir procédé à cet état, la chose louée sera toujours présumée avoir été donnée au preneur en bon état de réparation locative, il doit en conséquence la rendre telle à la fin du bail, sauf à lui à prouver son mauvais état.

Les dégradations et les pertes qui arrivent sur la chose louée, pendant la jouissance du preneur, sont à sa charge et responsabilité ; il en est cependant déchargé, lorsqu'elles arrivent sans sa faute ; dans ce cas, il est tenu d'en faire preuve.

Lorsqu'il sera dit dans le bail qu'à défaut par le fermier de payer aux termes convenus, le bail sera nul, et que le bailleur rentrera en possession de la chose affermée, cette clause sera exécutée à la rigueur, sur la simple preuve que le fermier n'a pas payé aux termes convenus ; en conséquence, ce dernier ne pourra prétendre à un nouveau délai pour payer, à moins qu'il ne prouve que des événemens majeurs, bien constatés, l'ont empêché d'effectuer le payement à l'époque convenue par le bail ; car, dans ce cas, il y aurait lieu à accorder un nouveau délai, et le fermier, en effectuant le payement, pourra continuer la jouissance de son bail.

Si par un événement majeur, il arrive un incendie ou même par vice de construction, ou que le feu ait été communiqué par une maison voisine, le preneur n'en est pas tenu, mais dans tout autre cas il en répond ; il doit en conséquence, lors d'un incendie, faire preuve de la manière qu'il est arrivé.

Les dégradations et les pertes qui arrivent par le fait des personnes de la maison ou des sous-locataires du preneur, sont à sa charge.

Aucun congé ne pourra être donné qu'en observant les délais ci-après fixés.

Lorsque le bail est pour plus d'un an, le congé doit se donner six mois au moins à l'avance ; s'il n'est fait que pour un an ou au-dessous, le congé se doit donner deux mois d'avance ; et s'il est pour deux mois ou au-dessous, le congé doit être donné au moins huit jours d'avance.

Sans qu'il soit nécessaire de donner congé, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé.